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22城去年集中供地总成交金额2.25万亿元,各地冷热不均
——发布于2022-01-08 09:29:44

随着2021年12月27日北京房山拱辰地块由中建智地溢价15%以18.63亿元竞得,北京第三批集中土拍结束,这也意味着22个重点城市首年集中供地正式收官。据统计,2021年全国22城集中供地总成交地块1990宗,总成交金额2.25万亿元,呈现出城市冷热不均、土拍政策调整、国企领衔拿地等特征。

22个重点城市住宅实行集中供地政策,旨在通过更加公开、透明的供地信息稳定地价,进而稳定房价。2021年作为集中供地的“元年”,在不断优化和完善中走向平稳,总体而言,政策的初衷基本实现。

各地冷热不均

统计显示,在集中供地的22城中,杭州成交金额位居榜首。2021年杭州土地出让金总额达到了3014亿元,同比增长20.4%,创下历年新高。杭州第一批集中供地便以1178亿元成交金额夺魁;第二批集中供地时,共有17宗地终止出让,撤牌率54.8%;第三批供地时全面回暖,推出的35宗涉宅地块全部成交,其中有24宗地块竞价封顶而采用摇号的方式,封顶率达69%,成交总额762.8亿元。根据中指研究院数据,自2017年以来,杭州已经连续5年土地出让金收入超2000亿元,成为名副其实的“卖地大城”。

紧随其后的是北京,2021年3次集中供地总成交金额为1906亿元,其中第一次集中供地其土地出让金突破了千亿元,此次供地成交面积也占到了北京全年供地计划的56.3%。

而长春、合肥等城市3次集中供地成交情况均较为低迷。其中,长春第三批供地12宗地块中有9宗因无企业报名流拍,仅成交3宗,19.09亿元的总成交额刷新了22城土拍最低纪录。合肥全年集中供地成交额375亿元,排在22城末位。尤其值得注意的是,合肥在第二、三批集中供地中,流拍率均过半,分别达到52.94%和63.64%。

土拍政策调整

“经历了第一批集中供地买家近身争抢,第二批集中供地多地流拍的冰火两重天之后,多城对第三批集中供地的土拍规则进行了调整和优化,比如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等都有所松动,以促进土拍市场回暖,增强市场信心。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在回顾2021年三批集中供地政策时对《中国消费者报》记者表示。

比如南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由第二批土拍时要求的二级或一级下调至三级及以上,放低了房企拿地资质要求。而杭州则取消房地产开发资质需1年以上的限制。

深圳的第三批集中供地时虽然沿用上一批“三限双竞+摇号”的规则,但将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为了“可售公共住房”,这个调整被视为适度“松绑”,保障了房企适度的利润空间。

而广州和杭州在第三批土拍时,对之前第二轮流拍“回炉”的地块小幅下调了起拍价格。比如杭州富春湾新城7号地块第三批出让时价格为6.3亿元,而之前为7.2亿元;临平开发区地块第三批出让时价格为6.93亿元,而此前为8.32亿元。

此外,成都、无锡、济南、苏州等城均下调了保证金比例,广州、杭州、苏州、合肥、福州等放宽了土地出让金的支付条件,如延长土地款缴纳周期、允许开发商“分期付款”等,这些举措都在一定程度上有助于缓解房企的资金压力,激发房企拿地意愿。

“从最终效果上看,第三批土拍流拍率较前一批次明显下降。多城地块以底价成交为主,房企高溢价拿地很少。在一线城市中,北京成交的10宗地块中有7宗以底价成交,上海27宗地块中有18宗以底价成交,深圳11宗地块中有7宗以底价成交,3个城市第三批土拍的整体溢价率均不足5%。”中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示,“在价格方面基本上实现了稳定地价、进而稳定房价的政策初衷。”

国企积极性更高

2021年22城集中供地有一个显著的特征,就是参与拿地的地方民营企业较少,而国企、央企背景的企业积极性更高。

以第三批供地为例,广州在成交的13宗地中,除了1宗地块由民营企业星河地产竞得外,其余12宗地分别由白云城建、广州地铁、广州城投、保利、知识城投资集团、南沙开发建设集团6家国企或央企竞得;深圳11宗成交地块中,9宗为地方国企竞得,其中深地铁独占5席;在无锡成交的20宗地块中,有15宗为地方国企竞得,占比为75%;南京46宗成交地块中,超6成为地方企业竞得,其中栖霞建设、江宁城建、溧水中山保障房建设等企业均拿下多宗地块,同时保利、中铁建等非本地国企也参与了拿地;苏州25宗成交地块中,地方国企竞得地块占比近8成。

而民营房企的拿地态度则较为谨慎,与往年年底大力补仓拿地完全不一样。对此,58安居客房产研究院分院院长张波接受《中国消费者报》记者采访时表示,2021年下半年,多家房企资金流动性出现问题,金融监管、房企融资政策持续加码。在资金压力下,民营房企的拿地意愿和能力不敌央企、国企,后者成为拿地主力军。虽然房企近期融资环境有所缓解,但从实际状况看,为数不少的民营企业资金链仍不乐观,而融资落地还需要有个过程,因此在拿地方面可以说是“心有余而力不足”。


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